ORANGE COUNTY, California (NV) – Số lượng các khu vực đô thị tại Mỹ có giá nhà khởi đầu (starter home) từ $1 triệu trở lên đã tăng gần gấp ba kể từ năm 2020, từ 85 khu vực lên đến 233, theo một báo cáo thị trường nhà đất của Zillow vào Tháng Ba, 2025.
Theo trang mạng Investopedia, dù giá bình quân quốc gia cho một căn nhà khởi đầu chỉ khoảng $192,514, nhưng số lượng nhà khởi đầu có giá $1 triệu trở lên ngày càng nhiều, hậu quả kéo dài từ đợt tăng giá trong thời kỳ đại dịch.
Theo định nghĩa của Zillow, nhà khởi đầu là những căn nhà nằm trong nhóm thuộc một phần ba thấp nhất về giá trị nhà ở trong một khu vực.
Mức chi tiêu hợp lý cho một căn nhà khởi đầu là bao nhiêu?
Giới tài chính lâu nay vẫn khuyên nên áp dụng quy tắc 30% để xác định ngân sách dành cho nhà ở. Quy tắc này do chính phủ liên bang đưa ra: người mua nhà không nên chi quá 30% thu nhập trước thuế cho chi phí nhà ở.
Chi phí nhà ở bao gồm:
- Tiền gốc của khoản vay (loan principal)
- Lãi suất thế chấp (mortgage rate)
- Thuế địa ốc (property taxes)
- Bảo hiểm nhà (homeowners insurance)
Mục đích của quy tắc này là đảm bảo người mua nhà vẫn có đủ khả năng chi trả các khoản thiết yếu khác như thực phẩm, giao thông, tiện ích, chăm sóc sức khoẻ, và các chi phí sinh hoạt khác. Nếu chi trên 30% thu nhập cho nhà, người mua nhà có thể sẽ khó khăn với các nhu cầu cơ bản khác.
Cần thu nhập bao nhiêu mới mua được nhà $1 triệu?
Giả sử bạn mua một căn nhà giá $1 triệu, trả trước 20%, và vay với lãi suất thế chấp 6.75%, thì chi phí hàng tháng ước tính như sau:
- Gốc và lãi vay: $5,188.78
- Thuế địa ốc (ước tính): $833.33
- Bảo hiểm nhà (ước tính): $292.00
- Tổng cộng: $6,314.11/tháng
Nếu áp dụng quy tắc 30%, thì tổng chi phí nhà ở trên không nên vượt quá 30% thu nhập hàng tháng. Nghĩa là bạn cần thu nhập ít nhất $21,047.03/tháng, tương đương $252,564.40 một năm mới được xem là “đủ khả năng chi trả” cho căn nhà có giá $1 triệu.
Khoảng cách ngày càng xa giữa giá nhà và thu nhập
Vấn đề là: Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập thực tế. Hậu quả là ngày càng nhiều người, kể cả những người có thu nhập cao, phải chi vượt mức 30% cho nhà ở.
Theo dữ liệu Investopedia Tháng Năm năm 2025, tỷ lệ chi phí nhà ở trên thu nhập bình quân toàn quốc đã lên đến 34.75% – vượt xa mức khuyến nghị. Điều này khiến nhiều gia đình không còn đủ tiền cho các nhu cầu thiết yếu hay mục tiêu tài chính dài hạn như quỹ đại học hay quỹ hưu trí.
Investopedia theo dõi giá nhà, lãi suất thế chấp, thu nhập và các yếu tố liên quan để tính tỷ lệ chi phí nhà/thu nhập. Dữ liệu cho thấy khoảng cách rõ rệt giữa thu nhập trung vị (median) hàng tháng và mức thu nhập cần thiết để đáp ứng quy tắc 30%.
Người mua nhà lần đầu đang gặp thử thách lớn
Kết hợp việc giá nhà tăng mạnh từ thời kỳ đại dịch, cộng với lãi suất thế chấp cao, khiến người mua khó theo kịp. Nhiều người phải hy sinh nhu cầu thiết yếu hoặc trì hoãn mục tiêu tài chính để mua được nhà.
Nếu bạn là người mua nhà lần đầu, hãy:
- Tìm hiểu kỹ giá nhà ở khu vực bạn quan tâm
- So sánh nhiều báo giá lãi suất thế chấp từ các công ty cho vay khác nhau
Làm những việc này có thể giúp bạn tiết kiệm hàng chục ngàn đô trong suốt thời gian vay. (Ng.Tr) [kn]