ORANGE COUNTY, California (NV) – Những người thuê nhà bị mắc kẹt trong tình trạng “thuê” mong giá nhà giảm để cuối cùng họ cũng có thể bước lên nấc thang sở hữu nhà ở.
Trong khi đó, hàng triệu người đang là chủ nhà lại muốn giá trị căn nhà tiếp tục duy trì ở mức cao. Những xung đột lợi ích này, cùng nhiều lợi ích khác, khiến các nhà hoạch định chính sách gặp khó khăn khi tìm giải pháp hỗ trợ người Mỹ trẻ tuổi trong một thị trường nhà ở đầy khắc nghiệt như hiện nay.
Theo báo The Wall Street Journal, Tổng Thống Donald Trump đang lắng nghe sự phẫn nộ xoay quanh khả năng chi trả nhà ở trước thềm bầu cử giữa nhiệm kỳ, và chính quyền của ông liên tục hé lộ các ý tưởng nhằm giải quyết vấn đề này.
Các đề xuất được đưa ra bao gồm khoản vay mua nhà thời hạn 50 năm và kế hoạch yêu cầu Fannie Mae và Freddie Mac mua hàng trăm tỷ đô la trái phiếu thế chấp để nhằm kéo chi phí vay xuống thấp hơn.
Đầu Tháng Giêng, ông Trump còn gợi ý cấm các nhà đầu tư Wall Street tiếp tục mua nhà biệt lập. Ông cũng được kỳ vọng sẽ công bố một kế hoạch tại Davos về việc cho phép người Mỹ rút tiền từ tài khoản hưu trí 401(k) để làm tiền trả trước khi vay mua nhà.
Tuy nhiên, các chính sách giúp người mua có thêm sức mua, chẳng hạn như khoản vay 50 năm hay lãi suất thấp hơn, đều không giải quyết được tình trạng mang tính nền tảng là thiếu nguồn cung nhà ở, thậm chí còn có thể đẩy giá nhà tăng cao hơn.
Theo phân tích của AEI Housing Center, nếu lãi suất vay mua nhà giảm xuống vào khoảng 4.5% mà không đi kèm với sự gia tăng nguồn cung nhà mới, thì giá nhà sẽ tăng thêm khoảng 10% trong vòng ba năm tới.
Việc loại bỏ các chủ đầu tư nhà cho thuê khỏi thị trường cũng không tạo ra sự thay đổi đáng kể nào. Dữ liệu từ John Burns Research & Consulting cho thấy các nhà đầu tư Phố Wall chỉ sở hữu khoảng 1% số nhà biệt lập tại Mỹ, dù tỷ lệ này có cao hơn ở một số khu vực như Atlanta hay Nashville, bang Tennessee.
Thực tế về những gì cần thiết để đưa nhà ở trở lại mức dễ mua là khá khó khăn, và chỉ ra nguyên nhân vì sao không tồn tại giải pháp đơn giản cho thị trường nhà ở.
Theo phân tích của Realtor.com, để khả năng chi trả quay về mức của năm 2019, phải cần xảy ra một trong ba kịch bản. Realtor.com định nghĩa năm 2019 là thời điểm một hộ gia đình có thu nhập trung vị chỉ phải dành khoảng 20% thu nhập hàng tháng để trả tiền vốn gốc và lãi cho một căn nhà có giá trung vị (median).
Nếu giá nhà và lãi suất vay mua nhà giữ nguyên như hiện tại, thì thu nhập hộ gia đình trung vị sẽ phải tăng 56%, lên khoảng $132,000, mới có thể khôi phục mức khả năng chi trả như của sáu năm trước. Mặc dù tiền lương đang tăng nhanh hơn giá nhà, nhưng quá trình này vẫn có thể cần mất khoảng một thập niên.
Một phương án khác là lãi suất vay mua nhà phải giảm xuống còn 2.65% để người mua có sức mua tương đương năm 2019, điều gần như không thể xảy ra nếu không có một cuộc suy thoái kinh tế nghiêm trọng. Hơn nữa, lãi suất thấp cũng có thể phản tác dụng nếu nguồn cung nhà ở không tăng tương ứng, vì chi phí vay rẻ sẽ nhanh chóng được thể hiện vào giá nhà cao hơn.
Cách thứ ba để quay lại mức khả năng chi trả của năm 2019 là giá nhà phải giảm khoảng 35%, theo phân tích của Realtor.com.
Tuy nhiên, các nhà hoạch định chính sách sẽ rất dè dặt với những biện pháp làm tổn hại giá trị địa ốc, chẳng hạn như tăng trợ cấp mạnh mẽ cho việc bùng nổ xây dựng nhà mới.
Đối với 88 triệu hộ gia đình Mỹ đã sở hữu nhà, thị trường nhà ở là một câu chuyện thành công lớn. Tính đến quý thứ ba năm 2025, họ đang nắm giữ gần $34.4 ngàn tỷ giá trị vốn chủ nhà , tăng gần 90% so với thời điểm ngay trước đại dịch, theo dữ liệu mới nhất từ Fed.
Ông Trump đã thừa nhận sự giằng co này vào Tháng Mười Hai: “Nếu đột ngột xây dựng thật nhiều nhà, giá nhà sẽ giảm. Vì vậy, tôi muốn bảo vệ những người đang sở hữu nhà, những người có giá trị tài sản mà họ chưa từng nghĩ tới là có thể đạt được.”
Các nhà xây dựng cũng không mặn mà với việc tung ra làn sóng nguồn cung mới, vì lo ngại điều đó sẽ làm giảm giá và giảm cả lợi nhuận. Chủ tịch Lennar từng nói trong cuộc họp công bố lợi nhuận gần đây rằng tình trạng thiếu nguồn cung “không thể được giải quyết với chỉ bằng cách đơn giản là xây thêm nhà”, bởi điều đó sẽ gây tổn hại cho những người Mỹ đã mua nhà.
Một lý do khác khiến chính phủ không thể làm “nguội” giá nhà là tác động lan tỏa tới nền kinh tế. Hiệu ứng tài sản đang hỗ trợ chi tiêu tiêu dùng chủ yếu đến từ thị trường chứng khoán, nhưng ở đó giá nhà cao đóng vai trò quan trọng nhất định.
Ngày càng nhiều chủ nhà bắt đầu khai thác vốn chủ sở hữu, giúp nền kinh tế Mỹ duy trì đà tăng trưởng thêm một thời gian. Theo Mark Zandi, kinh tế trưởng của Moody’s Analytics, các khoản vay dựa trên vốn chủ nhà đang là phân khúc tăng nhanh nhất của tín dụng tiêu dùng, dù xuất phát từ mức cơ sở thấp.
Việc xây dựng một chính sách quốc gia nhằm tăng nguồn cung ứng nhà ở cũng không hề đơn giản chút nào: các quy định sử dụng đất và luật phân vùng ở Mỹ được quyết định bởi hơn 33,000 chính quyền địa phương khác nhau. Dù vậy, một số nơi đang bắt đầu có thay đổi. Tuần trước, bang New York đã nới lỏng các quy định môi trường nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng nhà ở.
Chính quyền Trump đang cố gắng đi trên một lằn ranh mong manh. Sự bức xúc của người Mỹ trẻ tuổi chưa thể mua nhà cần phải được giải quyết, nhưng phải làm theo cách không làm xì hơi khối giá trị vốn chủ nhà đang phình to.
Ở thời điểm hiện tại, các đề xuất từ Toà Bạch Ốc chủ yếu chỉ nhằm tạo hiệu ứng truyền thông và có thể được cử tri đón nhận. Nhưng chúng không thay đổi được thực tế rằng thị trường nhà ở vẫn là một trò chơi có tổng bằng không. (Ng.Tr)[kn]