LOS ANGELES, California (NV) – Hội Đồng Thành Phố (HĐTP) Los Angeles hôm Thứ Tư, 12 Tháng Mười Một, quyết định giới hạn mức tăng tiền thuê nhà tối đa là 4% đối với các căn chung cư, đánh dấu lần kiểm soát giá thuê nhà lớn nhất trong 40 năm, theo nhật báo The Los Angeles Times.
Tuy nhiên, quyết định này đồng thời thổi bùng tranh luận lâu nay: Kiểm soát giá thuê nhà giúp bảo vệ người thuê — hay làm giảm nguồn cung nhà, đẩy thị trường vào thế căng thẳng hơn?
Một căn chung cư có kiểm soát giá ở Los Angeles là:
-Chung cư xây trước 1978.
-Thuộc luật RSO.
-Có mức tăng tiền thuê bị giới hạn hàng năm.
-Có luật chống trục xuất.
-Là xương sống của nhà ở “giá phải chăng” trong thành phố.
Nói cách khác, đơn vị nhà có kiểm soát giá chính là lớp nhà ở giá hợp lý cuối cùng còn tồn tại tại Los Angeles, trong một thành phố có giá thuê thuộc hàng cao nhất nước Mỹ.
Diễn tiến cuộc bỏ phiếu: 4% thay vì 3%, và mức tăng 1%
Trong nhiều tháng, người thuê và chủ nhà lần lượt ra điều trần trước HĐTP.
-Phe người thuê, chiếm đa số cư dân, muốn mức tăng tối đa là 3%, cho rằng mức tăng hiện nay 8–10% khiến hàng chục ngàn gia đình có thể trở thành vô gia cư.
-Phe chủ nhà phản đối, cảnh báo mức ăng tối đa thấp sẽ làm giảm khả năng sửa chữa, tăng tình trạng xuống cấp nhà ở.
Hôm Thứ Tư, sau hàng loạt sửa đổi phút chót, HĐTP thông qua mức tăng tối đa là 4% hoặc 90% CPI, tức là tăng thêm 1% cho phe chủ nhà.
Giá thuê tăng liên tục: Gánh nặng không kham nổi
Theo Sở Gia Cư Los Angeles:
-Hơn 50% cư dân chi trên 30% thu nhập cho tiền thuê – “tiền thuê nhà là một gánh nặng.”
-10% cư dân chi 90% thu nhập để trả tiền thuê – mức rủi ro vô cùng lớn.
-Giá thuê trung bình một căn chung cư một phòng ngủ tại Los Angeles khoảng $2,000/tháng.
Người thuê lâu năm như gia đình bà Cindy Moran, trả $700/tháng cho căn hộ có kiểm soát giá ở Exposition Park, đang bị đuổi để chủ nhà tái phát triển khu đất.
Bà Moran nói: “Tôi gặp những người mỗi ngày trả $2,000 cho một phòng ngủ. Họ không chịu nổi mức tăng 10%.”
Những câu chuyện như vậy không hiếm. Khi tiền thuê vượt quá đồng lương người lao động, hậu quả dễ thấy:
-Tăng số người vô gia cư (Los Angeles có khoảng 46,000 người vô gia cư, theo Cơ Quan Dịch Vụ Vô Gia Cư (LAHSA).
-Dòng người phải rời thành phố, làm giảm lực lượng lao động địa phương.
-Tác động dây chuyền đến kinh tế: Tiêu dùng giảm, doanh nghiệp nhỏ chịu ảnh hưởng.
Không kiểm soát tiền thuê: Lợi thế cho chủ nhà, rủi ro cho người thuê
Ở những nơi không áp dụng giới hạn tăng tiền thuê:
-Chủ nhà có thể tăng 10–20% mỗi năm, gây ra tình trạng chủ nhà đuổi người thuê (vì không đủ tiền trả) để đẩy giá lên mức thị trường.
-Nghiên cứu của đại học UCLA cho thấy tỉ lệ bị trục xuất tại các khu không kiểm soát giá cao hơn nơi có kiểm soát từ 30–40%.
-Khi một người thuê bị đuổi, chủ nhà có thể đặt giá mới cao hơn 25–50% so với giá thuê của người cũ.
Theo các chuyên gia về gia cư, “mỗi lần trục xuất vì mục đích tăng giá là một gia đình rơi vào tình trạng vô gia cư, và thành phố phải trả chi phí cao hơn để hỗ trợ họ.”
Một nghiên cứu của Princeton Eviction Lab cho thấy:
-86% người thuê bị trục xuất không thể tìm được nhà mới với giá tương đương.
-Hơn 25% rơi vào tình trạng vô gia cư sau sáu tháng.
Kiểm soát tiền thuê: Giảm rủi ro nhưng lo ngại giảm nguồn cung
Các chủ nhà như bà Valerie Valentine, người vừa mua triplex ở South Los Angeles, nói: “Giới hạn tăng tiền thuê là cú tát vào mặt. Chúng tôi không đủ doanh thu để bảo trì nhà.”
Giới phát triển bất động sản cảnh báo
-Quy định này có thể khiến họ tránh xây dựng tại các lô đất trong khu vực luật ổn định giá thuê nhà kiểm soát.
-Một tòa nhà mới thay thế tòa nhà cũ có kiểm soát giá vẫn phải chịu luật ổn định, trừ khi 20% căn hộ là nhà giá rẻ làm giảm lợi nhuận.
Ông Zachary Pitts của tổ chức YIMBY Action nói: “Hệ quả ngoài ý muốn có thể làm chậm nguồn cung mới – điều rất quan trọng với vấn đề vô gia cư và khả năng chi trả.”
Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế đô thị cho biết kiểm soát tiền thuê nhà chỉ ảnh hưởng một phần nguồn cung, trong khi chi phí đất, chi phí xây dựng, và chậm trễ cấp phép mới là rào cản lớn nhất.
Cân bằng khó khăn trong một thị trường khủng hoảng
Nghị Viên Eunisses Hernandez ủng hộ giới hạn mức tăng giá 4% vì “làn sóng trục xuất dẫn đến tình trạng vô gia cư” đang gia tăng.
Nghị Viên Nithyia Raman khẳng định việc sửa luật sau 40 năm là điều cấp thiết.
Bà nói: “Người dân đối mặt mức tăng phi mã năm này qua năm khác… Họ bị đuổi khỏi thành phố.”
Kết luận
Kiểm soát tiền thuê nhà giúp người thuê có thời gian trụ lại Los Angeles, giảm trục xuất và vô gia cư.
Không kiểm soát tiền thuê tạo lợi thế ngắn hạn cho chủ nhà nhưng gây hậu quả xã hội lâu dài: Bất ổn nhà ở, chi phí công cộng tăng, và mất lực lượng lao động.
Los Angeles đang chọn hướng can thiệp và cuộc tranh luận về cân bằng lợi ích giữa chủ nhà và người thuê có lẽ sẽ còn kéo dài trong nhiều năm tới. (MPL) [đ.d.]