SANTA MONICA, California (NV) – Thị trường địa ốc Santa Monica đã trải qua những chuyển biến rõ rệt trong năm 2025, khi cả mảng cho thuê lẫn mua bán đều hạ nhiệt đáng kể. Lãi suất cao và nguồn cung tăng đã giúp người mua và người thuê có nhiều quyền thương lượng hơn bất kỳ thời điểm nào trong nhiều năm qua.
Báo Santa Monica Daily Press cho hay, tiền thuê tại thành phố Santa Monica giảm 1.2% chỉ riêng trong Tháng Mười Một, đưa mức giảm so với cùng kỳ năm trước xuống còn 0.1%, theo báo cáo Tháng Mười Hai 2025 của Apartment List. Mức thuê trung vị (median) hiện đang là $2,316 cho căn hộ một phòng ngủ và $2,776 cho căn hộ hai phòng ngủ, trong khi tỷ lệ căn hộ trống toàn thành phố tăng lên 5.2%, cao hơn 0.7% so với một năm trước.
Đà giảm tiền thuê phản ánh xu hướng chung trên toàn quốc, khi Tháng Mười Một là tháng chậm nhất của thị trường cho thuê trên toàn nước Mỹ. Tiền thuê quốc gia giảm trọn 1% trong tháng trước, với mức thuê trung vị hiện thấp hơn 5.2% so với đỉnh điểm hồi năm 2022. Tỷ lệ căn hộ trống đang ở mức cao nhất kể từ năm 2017.
Ở mảng mua bán, giá nhà trung vị giảm từ 5% đến 10% so với cùng kỳ năm trước. Riêng Tháng Mười, 2025, mức giá nhà trung vị khoảng $1.75 triệu, giảm 10.5% so với Tháng Mười, 2024. Đợt giảm này đánh dấu sự đảo chiều so với xu hướng giá nhà đi ngang hoặc tăng nhẹ vào cuối năm 2023 và phản ánh tác động của lãi suất vay mua nhà dao động từ 6.5% đến 7% suốt cả năm qua.
Khối lượng giao dịch cũng giảm, với 48 căn nhà được bán trong Tháng Mười so với 58 căn một năm trước, cho thấy rằng cả người mua lẫn người bán đều chùn bước trong môi trường lãi suất cao.
Những thay đổi này đã biến Santa Monica từ một thị trường nghiêng mạnh về người bán trở thành thị trường được các phân tích gia địa ốc mô tả là chỉ “cân bằng đến hơi nghiêng về người bán.” Thời gian bán nhà kéo dài hơn, với một căn nhà trung bình mất khoảng 34 ngày để chuyển sang trạng thái đang chờ bán, so với khoảng 30 ngày của cách đây một năm.
Đáng chú ý, chỉ 37% giao dịch tại Santa Monica trong mùa Thu 2025 chốt giá cao hơn giá chào bán, trong khi 54% bán thấp hơn giá chào bán. Tỷ lệ trung vị giữa giá bán thực tế và giá chào bán đạt khoảng 0.99, thấp hơn đôi chút so với 100%, trái ngược hẳn với những cuộc chiến đấu giá của giai đoạn 2021-2022 vốn thường đẩy giá bán thực tế vượt xa giá chào bán.
“Người mua có thêm không gian cho việc kiểm tra nhà và các điều kiện dự phòng trong hợp đồng, và thường có thể thương lượng sửa chữa hoặc giảm giá, đặc biệt với những căn nhà được rao bán với giá quá cao,” báo cáo cho biết.
Nguồn cung nhà tăng nhẹ trong suốt năm 2025, với số tin rao bán tích cực tăng khoảng 10% so với giữa năm 2024, giúp người mua có thêm lựa chọn. Đến cuối năm 2025, có khoảng 275 căn nhà đang rao bán, tương đương khoảng 5 đến 6 tháng nguồn cung.
Tuy nhiên, xu hướng tồn kho khác nhau tuỳ theo từng loại nhà. Số căn một phòng ngủ giảm 14% so với năm trước, trong khi số căn ba phòng ngủ lại tăng 28% và năm phòng ngủ tăng 25%, khiến người mua lần đầu phải cạnh tranh gay gắt ở phân khúc nhà khởi đầu.
Bất chấp thị trường hạ nhiệt, Santa Monica vẫn thúc đẩy nhiều dự án nhà ở lớn trong năm 2025. Hội đồng thẩm định kiến trúc của thành phố đã nhất trí thông qua dự án khu phức hợp cao tám tầng, với 260 căn hộ tại số 1907-1933 Wilshire Boulevard trong Tháng Chín, bao gồm 26 căn hộ giá rẻ. Việc xây dựng dự án tái phát triển Pico Bowl cũng đã khởi công, gồm khu phức hợp đa chức năng với 186 căn hộ, trong đó có 19 căn hộ giá rẻ.
Hội đồng thành phố cũng phê duyệt thỏa thuận phát triển cho dự án 122 căn, 100% giá rẻ tại số 1318 4th Street khu trung tâm, và hồ sơ đã được nộp cho dự án 257 căn tại 1238 Lincoln Boulevard.
Những dự án này phản ánh nỗ lực của Santa Monica nhằm đáp ứng chỉ tiêu nhà ở do tiểu bang giao, yêu cầu thành phố phải có 6,168 căn nhà giá rẻ vào năm 2029.
Luật mới của California trong năm 2025 cũng làm thay đổi chính sách nhà ở địa phương. Các dự luật Thượng viện số 684 và 1123, có hiệu lực từ ngày 1 Tháng Bảy, yêu cầu các thành phố phải phê duyệt việc phân lô tối đa 10 đơn vị nhà ở trên một số khu đất nhất định, kể cả trong khu vực quy hoạch nhà ở đơn lập.
Hội đồng thành phố Santa Monica ban đầu áp dụng các tiêu chuẩn cao hơn mức tối thiểu của tiểu bang, nhưng Ủy ban Quy hoạch đã nhất trí trì hoãn vĩnh viễn việc thông qua trong Tháng Mười Hai, với lý do chưa lấy đủ ý kiến công chúng.
Thành phố vẫn duy trì chính sách kiểm soát tiền thuê, với Hội đồng Kiểm soát Tiền Thuê thông qua mức điều chỉnh chung 2.3% cho các căn hộ thuộc diện kiểm soát, có hiệu lực từ ngày 1 Tháng Chín.
Điều kiện việc làm tại địa phương nhìn chung khá tích cực, với tỷ lệ thất nghiệp tại Los Angeles County ở mức giữa 5%, và lực lượng lao động văn phòng của Santa Monica phần lớn vẫn có việc làm.
Thành phố tiếp tục thu hút các chuyên gia có thu nhập cao từ những đô thị đắt đỏ như San Francisco, Houston và Washington, DC chuyển đến, góp phần duy trì nhu cầu bất chấp những cơn gió ngược của kinh tế. (Ng.Tr) [kn]