ORANGE COUNTY, California (NV) – Thị trường nhà ở Houston thường được nhắc tới như một ví dụ điển hình cho ảnh hưởng ngày càng lớn của giới đầu tư lớn đối với phân khúc nhà biệt lập cho thuê.
Theo báo Houston Chronicle, chính vì vậy, đề xuất của Tổng Thống Donald Trump nhằm cấm các công ty đầu tư lớn mua thêm nhà có vẻ như đặt Houston vào “tâm ngắm” của một thay đổi chính sách lớn với mục tiêu làm cải thiện khả năng chi trả nhà ở.
Tuy nhiên, ngay cả tại một trong những thị trường lớn nhất nước Mỹ đối với nhà đầu tư địa ốc, các chuyên gia cho rằng chính sách này có thể sẽ không giúp nhà ở trở nên dễ mua hơn đối với người dân Houston.
Vai trò của các tập đoàn lớn ở tại Houston thực ra rất nhỏ
“Về mặt chính trị, việc tuyên bố sẽ tiêu diệt một ‘con rồng Phố Wall’ luôn rất hấp dẫn, nhưng tôi e rằng cuộc thập tự chinh này sẽ không cứu được công chúa,” ông Rick Sharga, chủ tịch kiêm CEO của công ty CJ Patrick, nhận định.
Một phần lý do là bởi “con rồng” này không có tầm ảnh hưởng to lớn như nhiều người tưởng. Dù các ước tính có thể có khác nhau, nhưng các công ty đầu tư, được định nghĩa là những tổ chức sở hữu từ 1,000 căn nhà trở lên, chỉ chiếm khoảng 2.9% tổng hoạt động mua nhà trong chín tháng đầu năm 2025, theo dữ liệu của Cotality.
Ông Trump cho biết sẽ công bố thêm chi tiết về đề xuất cấm này. Nhiều khả năng, đề xuất sẽ cần được Quốc Hội thông qua trước khi trở thành luật, và hiện vẫn chưa rõ cách thức thực thi hay giám sát sẽ ra sao.
Dù vậy, giới phân tích đã tỏ ra hoài nghi về tác động thực tế của chính sách. Tổng cộng, tất cả nhà đầu tư sở hữu khoảng 16.8% quỹ nhà ở Houston, tương đương khoảng 325,000 căn nhà, theo ông Sharga. Trong số đó, các công ty đầu tư lớn chỉ nắm khoảng 12,500 căn nhà – chưa tới 1% tổng nguồn cung nhà ở của thành phố.
“Những con số này đơn giản là không đủ lớn để tạo ra khác biệt,” ông Sharga nói.
Tuy nhiên, mức độ hiện diện này không phân bổ đồng đều ở tại các nơi. Tại một số khu vực như Atascocita và một phần Aldine, hơn 20% số nhà biệt lập cho thuê từng thuộc sở hữu của 26 tập đoàn đầu tư lớn vào năm 2023, theo ông Stephen Avrill Sherman, nhà nghiên cứu của Kinder Institute for Urban Research thuộc Rice University.
Dù vậy, các quan chức chính quyền Trump cho biết đề xuất sẽ không buộc các công ty đầu tư lớn phải bán những căn nhà đang nắm giữ. Điều này đồng nghĩa chính sách có thể không làm thị trường cho thuê tại các khu vực nói trên thay đổi đáng kể.
Vì sao lệnh cấm có thể không tạo khác biệt lớn cho người mua nhà
Hiệp Hội Môi Giới Địa Ốc Quốc Gia (NAR) đã kêu gọi chính quyền Trump khuyến khích các nhà đầu tư bán lại nhà cho người mua để ở, nhằm tăng nguồn cung tổng thể. Dù không công khai ủng hộ lệnh cấm, nhưng NAR cho biết họ hoan nghênh việc chính quyền và Quốc Hội xem xét các chính sách liên quan đến khả năng chi trả và nguồn cung nhà ở.
Những người ủng hộ lệnh cấm cho rằng các công ty đầu tư thường cạnh tranh trực tiếp với người mua nhà để ở, làm suy giảm cơ hội sở hữu nhà. Về lý thuyết, việc cấm có thể làm giảm nhu cầu và kéo giá nhà đi xuống, theo ông Thom Malone, kinh tế gia trưởng của Cotality.
Nhưng trên thực tế, “ngay cả khi các công ty đầu tư biến mất, thì kết cục cũng không khác biệt nhiều,” ông Malone nói. Theo ông, các nhà đầu tư nhỏ hoặc vừa vẫn có thể mua lại những căn nhà đó.
Một số chuyên gia khác cho rằng loại nhà mà các tập đoàn lớn thường mua (đa phần là nhà cũ, cần cải tạo ) không hẳn đã hấp dẫn đối với người mua để ở.
Thật không may, một số căn nhà “có thể đã bị bỏ trống và xuống cấp,” ông Sharga nhận xét.
Ngoài ra, các phân tích gia cũng lo ngại lệnh cấm có thể khiến các nhà xây dựng chùn tay, nếu họ dự đoán sẽ có ít người mua hơn, từ đó giảm hoạt động xây dựng nhà mới.
Lệnh cấm tiềm năng cũng có thể gây bất lợi cho người thuê nhà, nếu nguồn cung nhà biệt lập cho thuê giảm và đẩy giá thuê tăng cao. Khoảng 1/4 số hộ thuê nhà tại khu vực Houston đang sống trong nhà biệt lập, theo báo cáo nhà ở năm 2023 của Kinder Institute for Urban Research.
Một số nhà đầu tư lớn phản bác rằng hoạt động của họ thực chất giúp cải thiện khả năng chi trả, bằng cách cung cấp nhà cho thuê với mức giá hợp lý cho các gia đình trong thời gian họ tích lũy tài chính để mua nhà.
Đại diện của Pretium, công ty đã mua hàng nghìn căn nhà tại Houston, cho biết công ty “tự hào mang lại cơ hội cho những người lao động chăm chỉ được sống trong các căn nhà cho thuê chất lượng cao, ở tại những khu dân cư có tiềm năng.”
Theo bà Daryl Fairweather, kinh tế gia trưởng của Redfin, để giải quyết tận gốc bài toán khả năng chi trả, cần phải có những khoản đầu tư dài hạn và chính sách ít “đánh bóng tên tuổi” hơn, chẳng hạn như cải cách luật phân vùng hay mở rộng hỗ trợ tiền trả trước khi vay mua nhà.
“Khi các chính trị gia tìm kiếm sự chiến thắng chớp nhoáng về nhà ở, họ thường bị thu hút bởi những giải pháp nghe rất vang,” bà Fairweather nói, “nhưng thực chất lại không giải quyết được bài toán khó đó là làm sao để tăng nguồn cung nhà ở.” (Ng.Tr)[kn]