ORANGE COUNTY, California (NV) – Nói thẳng ra là thị trường nhà đất ở Mỹ thời gian gần đây không có gì “lung linh,” và ai ai cũng đang cảm thấy không thoải mái chút nào, theo nhận định của báo mạng The Street.
Người mới tìm mua nhà đang tạm dừng cuộc chơi. Các công ty xây dựng thì chật vật với hàng tồn kho chưa bán được. Trong khi đó, ngân hàng lại siết chặt tiêu chuẩn cho vay.
Chỉ cách đây không lâu, thị trường tưởng chừng rất sôi động, nhưng giờ lại như bị “đóng băng.” Người mua thoái lui. Người bán cố xả hàng. Và không ai biết chắc rằng đà lao dốc này sẽ tệ đến mức nào.
Với lãi suất vay mua nhà cao, giá nhà vẫn neo ở đỉnh và căng thẳng thương mại kéo dài, thị trường nhà mới đã rơi vào vùng “trũng” – nơi người mua đắn đo, người bán bị kìm chân, còn triển vọng thì mờ mịt.
“Cơn say” nhà đất hậu COVID
Thị trường nhà đất Mỹ từ sau đại dịch giống như tàu lượn siêu tốc.
Ban đầu là cú tăng giá nhà mạnh chưa từng thấy, sau đó là cú điều chỉnh do Fed tăng lãi suất, và giờ là giai đoạn nguội dần, kéo dài đến giữa năm 2025.
Để hình dung rõ hơn:
- Từ đầu 2020 đến Tháng Sáu, năm 2022, giá nhà tăng khoảng 43%.
- Nguyên nhân chính là lãi suất vay thấp kỷ lục, tiền kích thích kinh tế, và xu hướng làm việc từ xa.
Nhưng từ đầu 2022, khi Fed bắt đầu nâng lãi suất mạnh tay, thị trường nhà ở bắt đầu chững lại nhanh chóng.
Tới giữa năm 2023:
- Lãi suất vay 30 năm tăng từ dưới 3% năm 2021 vượt lên trên 7%
Giá nhà cũng từ đó hãm lại. Đến cuối 2024, một số thành phố ghi nhận mức giảm giá theo năm đáng kể. Tính đến Tháng Tư năm 2025, mức tăng giá trung bình quốc gia chỉ còn 2.7%.
Dù vậy, khả năng mua nhà vẫn ngày càng bị bào mòn:
- Giá nhà vẫn tăng nhanh hơn lương
- Chi phí vay mua nhà vẫn cao
- Chủ nhà hiện tại không muốn bán vì đang có khoản vay cũ với lãi suất thấp
- Giá nguyên vật liệu xây dựng bị ảnh hưởng bởi thuế nhập khẩu
Nguồn cung nhà ở cũng vẫn eo hẹp, một phần do giới đầu tư bán tháo địa ốc cho thuê sau gần 2 năm giá thuê giảm.
Nhìn về cuối 2025, phần lớn chuyên gia chỉ dự báo tăng trưởng ì ạch hoặc giảm nhẹ giá nhà:
- J.P. Morgan dự báo giá nhà tăng dưới 3%
- Redfin dự báo giảm khoảng 1%
Hy vọng thực sự cho người mua sẽ chỉ đến nếu Fed cắt giảm lãi suất và nguồn cung nhà mới có tăng mạnh.
Doanh số nhà mới Tháng Năm lao dốc – liệu có báo hiệu điều tồi tệ hơn?
Doanh số bán nhà biệt lập mới trong Tháng Năm chạm đáy mới, với tốc độ hàng năm chỉ còn 623,000 căn.
- Giảm 13.7% so với Tháng Tư
- Giảm 6.3% so với cùng kỳ năm trước
Điều này cho thấy thị trường đang chịu sức ép lớn.
Cùng lúc đó, hàng tồn kho nhà mới vẫn tăng đều, trong khi doanh thu sụt giảm:
- Cuối Tháng Năm, tồn kho nhà mới đạt 507,000 căn
-Tăng 1.4% so với Tháng Tư
-Tăng 8.1% so với năm trước
Tương đương gần 10 tháng cung, đây là dấu hiệu rõ ràng của tình trạng dư cung.
Trở ngại lớn nhất vẫn là khả năng chi trả
Ông Lawrence Yun, kinh tế gia trưởng của Hiệp hội Môi giới Địa ốc Quốc gia (NAR), nhận định: “Giá nhà trung vị (median) đã tăng hơn 50% kể từ năm 2019, trong khi lương không tăng theo kịp.”
Với lãi suất vay trung bình ở mức 6.8%, không ngạc nhiên khi người mua “chùn bước.”
Không chỉ nhà xây dựng bị ảnh hưởng, mà toàn bộ chuỗi ngành liên quan như ngân hàng, nội thất… cũng đang cùng chịu tác động. Nếu tình trạng này kéo dài, niềm tin tiêu dùng có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng, kéo theo suy giảm kinh tế chung.
Liệu còn có lối thoát?
Chừng nào lãi suất còn cao và giá nhà chưa giảm sâu…thì thị trường vẫn sẽ “đóng băng.”
Các nhà xây dựng buộc phải giảm giá bán hoặc tung các gói ưu đãi mạnh tay hơn nếu muốn “đẩy hàng.”
Còn trước mắt, nguồn cung lớn cùng với nhu cầu yếu có thể sẽ là bức tranh quen thuộc trong thời gian tới. (Ng.Tr) [kn]