(Rockethome.com) – “Mortgage” (thế chấp) là một trong những từ nghe có vẻ “cao siêu,” khó hiểu được ý nghĩa của nó cho đến khi thực sự cần. Nói ngắn gọn, thế chấp là một loại khoản vay cụ thể được sử dụng để mua nhà.
Thế chấp cho phép người mua nhà trả nợ thường xuyên cho việc mua nhà trong một khoảng thời gian xác định (thường là 15 hoặc 30 năm). Đổi lại, công ty cho vay tính lãi người đi vay đối với khoản vay và giữ quyền tịch thu nhà trong trường hợp không trả nợ.
Người nào được vay thế chấp?
Vào đầu năm 2020, giá nhà trung bình ở Mỹ là $329,000. Do hầu hết mọi người không có đủ tiền trong tài khoản ngân hàng, họ cần phải vay để mua nhà.
Trên thực tế, hầu hết người mua nhà phải vay thế chấp để có tiền mua nhà. Theo hồ sơ người mua và người bán năm 2019 của Hiệp Hội Địa Ốc Quốc Gia (National Association of Realtors – NAR), 86% người mua nhà gần đây đã mua nhà bằng cách vay thế chấp.
Để được vay thế chấp, người mua cần phải được chấp thuận cho vay. Các công ty cho vay thế chấp tìm kiếm những ứng viên có tín dụng tốt, việc làm ổn định, tỷ lệ nợ trên thu nhập có thể quản lý được và đủ tiền cho khoản trả trước.
Thế chấp hoạt động như thế nào?
Để được nhận khoản vay, người đi vay cần nộp hồ sơ vay tại một tổ chức tài chính có dịch vụ cho vay. Đó là công ty cho vay thế chấp, ngân hàng, công đoàn tín dụng hoặc nhà môi giới thế chấp.
Quá trình này nghe có vẻ đáng sợ, vì bên cho vay sẽ kiểm tra chặt chẽ toàn bộ cuộc sống tài chính để đảm bảo rằng người đi vay có khả năng chi trả khoản vay.
Khi nộp đơn vay thế chấp, phải cung cấp tài liệu xác minh thu nhập hàng tháng. Bên cho vay sẽ kiểm tra tín dụng để đảm bảo điểm tín dụng đáp ứng các tiêu chuẩn của họ và từ đó xác định số tiền trả hàng tháng cùng với khoản nợ hiện đang thanh toán.
Trong hầu hết các trường hợp, người đi vay sẽ cần có khoản trả trước cho căn nhà để được vay thế chấp. Theo nghiên cứu của NAR, hầu hết những người đi vay đều trả trước bằng 12% giá mua căn nhà. Tùy thuộc vào hồ sơ và nguyên tắc của bên cho vay, khoản trả trước tối thiểu sẽ khác nhau. Tuy nhiên có thể vay thế chấp với khoản trả trước ít nhất là 3%.
Với những người đủ điều kiện cho khoản vay ưu đãi, khoản trả trước là 0%.
Sau khi được chấp thuận cho một khoản thế chấp, người đi vay sẽ trả nợ hàng tháng để trả lại một phần vốn cộng với lãi suất. Các khoản thanh toán thế chấp sẽ được tạo thành từ những gì được gọi là PITI: vốn, lãi, thuế và bảo hiểm.
Vốn là số tiền vay ban đầu và bây giờ trả lại. Lãi suất khi được chấp thuận cho khoản vay sẽ xác định số tiền thanh toán được tạo thành từ lãi suất. Các phần thanh toán này được trả trực tiếp cho công ty cho vay thế chấp.
Phần thuế và bảo hiểm trong khoản thanh toán thế chấp được chuyển vào một tài khoản riêng, được gọi là tài khoản ký quỹ, lưu giữ số tiền thuế tài sản và phí bảo hiểm cho đến hạn thanh toán của các hóa đơn này.
Khi đến hạn, bên cho vay sẽ giao số tiền trong tài khoản ký quỹ để thanh toán các hóa đơn này thay cho người đi vay. Điều này cho phép chia nhỏ các khoản thanh toán theo năm thành các khoản thanh toán hàng tháng để dễ dàng quản lý.
Các hình thức vay thế chấp phổ biến nhất bao gồm.
Vay thế chấp với lãi suất cố định
Hình thức vay mua nhà phổ biến nhất là vay thế chấp với lãi suất cố định. Lãi suất gắn với các khoản vay này không đổi trong suốt vòng đời của chúng. Chẳng hạn như nếu người đi vay đủ điều kiện nhận lãi suất 3.5%, lãi suất sẽ cố định ở mức này cho đến khi họ trả hết nợ, tái cấp vốn cho một khoản vay khác hoặc bán nhà.
Hai loại vay thế chấp có lãi suất cố định phổ biến nhất là 30 năm và 15 năm. Với khoản vay 30 năm, tiền trả hàng tháng thấp hơn bởi vì khoản vay được hoàn trả trong thời gian dài hơn. Khoản vay 15 năm tiền trả hàng tháng cao hơn, do chỉ trả trong nửa thời gian.
Tuy nhiên, lợi ích của khoản vay 15 năm là tiền trả lãi suất thấp hơn nhiều, vì thời gian trả nợ được cắt giảm một nửa so với khoản vay lãi suất cố định 30 năm. Có thể tiết kiệm hàng trăm ngàn tiền lãi với khoản vay lãi suất cố định 15 năm và giữ nó cho đến khi đáo hạn so với làm điều tương tự với khoản vay thế chấp 30 năm. Nhưng phải chắc chắn hiểu rõ khả năng chi trả bởi vì khoản thanh toán hàng tháng sẽ cao hơn.
Thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh
Lãi suất sẽ thay đổi theo thời gian. Có khi lãi suất khoản vay điều chỉnh tăng cao hơn đáng kể so với lãi suất cố định. Các khoản vay có lãi suất điều chỉnh thường đi kèm với thời hạn cố định (thường là 5, 7 hoặc 10 năm). Trong khoảng thời gian này, lãi suất ban đầu thường sẽ thấp hơn mức nhận được với khoản vay lãi suất cố định truyền thống.
Khoản vay thông thường và được chính phủ bảo lãnh
Có thể chia các khoản vay thành các khoản thông thường và được chính phủ bảo lãnh. Các khoản vay thế chấp thông thường không được bảo lãnh bởi bất kỳ cơ quan chính phủ nào. Khoảng một nửa các khoản thế chấp thông thường tuân theo các nguyên tắc được thiết lập bởi các cơ quan bán chính phủ của Fannie Mae và Freddie Mac.
Các khoản thế chấp khác được một trong ba cơ quan chính phủ bảo lãnh là: Cơ Quan Quản Lý Nhà Ở Liên Bang (Federal Housing Administration) bảo lãnh các khoản vay FHA; Bộ Cựu Chiến Binh Hoa Kỳ (Department of Veterans Affairs), nơi bảo lãnh các khoản vay VA (ưu đãi); và Bộ Nông Nghiệp Hoa Kỳ (U.S. Department of Agriculture – USDA) nơi bảo lãnh các khoản vay thế chấp ở vùng nông thôn.
Không phải ai cũng đủ điều kiện cho tất cả các khoản vay do chính phủ bảo lãnh. Phải là cựu chiến binh hoặc thành viên tích cực của quân đội Hoa Kỳ hoặc lực lượng dự bị để đủ điều kiện nhận khoản vay VA. Và phải mua nhà ở một vùng nông thôn để có khoản vay USDA.
Lựa chọn thế chấp phù hợp
Khi muốn tìm hình thức vay phù hợp với mình, hãy chắc chắn tìm hiểu kỹ xung quanh và khám phá tất cả các lựa chọn khả dĩ về các loại thế chấp và các công ty cung cấp dịch vụ thế chấp. (Ng.Tr) [kn]